アパートのサブリース

今日はニューヨークから友達が帰国し、はや1歳10カ月になった子連れで私のうちで二泊していくので、代休を取っていました。

しかし、昼間は不動産屋さんと管理会社の候補の会社との打ち合わせが入っていたので、新宿まで行ってきました。

この管理会社は大手ディベロッパーの子会社で、サブリースをやっている会社です。

ご存じない方のために簡単に書くと、通常、投資用不動産を買う場合、管理会社と契約をして、家賃の取り立て、入居者付け、入居者の対応などをやってもらいます。この費用は一般的には家賃の5%くらいで、管理会社は取り立てた家賃からこれを引いて残りの95%を大家さんに振り込んでくれるのです。礼金をどっちが取るか、客付けをしてもらうのに別途広告料を払うのかなど、もろもろの事項については個々の契約によって異なります。

で、サブリースというのは、オーナーからすると、サブリース会社に丸ごと貸してしまうという方式なんです。その分引き去られる費用は家賃の10%くらいになるのですが、入居者が退去して空室になっている間の費用も気にしなくても毎月必ず家賃の90%は入ってきます。入居者が家賃を滞納しても気にする必要がありません。

私はせっかくなので、サブリースじゃなくて自ら大家業をやり、一般の管理会社と共に空室をどうやって埋めるのか工夫したりしながらやっていくのを楽しむつもりだったのですが、今回、とてもいい条件のサブリースの話が来たので、いろいろとシミュレーションした結果、95%以上の稼働率で回さないとこの条件に勝てないほどいい条件なので、サブリースにしてしまうことにしました。

9月でしたっけ、知り合いの不動産投資家がアパートを建てたのを見に行ったことがありましたが、あのアパートも未だに数室空室のままのようですからね。ローンの支払いは毎月来ますから、空室が多いと困るわけですよ。彼も表面利回りは12%だとか自慢していましたが、空室が続くと全然そんな利回り出ませんからね。

私はこの際、日常の清掃なんかもこの会社に別費用で頼んでしまうことにしたので、ほとんど何もすることがなくなってしまいました。

てなことで、利回りは下がりますが、確定利回りとなります。ほぼ99%の不労所得になっちゃいました。私が登場しなきゃいけないのは、エアコンなどの設備が故障したときに、この管理会社が見積もりを言ってきてくれたらそれに対して判断をして、お金を払うくらいです。

リスクはというと、このサブリース会社の倒産リスクくらいです。倒産されると集金していた家賃や、預かっていた敷金を取っぱぐれる可能性があり、裁判沙汰になったりすることもあるんだそうです。まあでも、もう何十年もやっている会社なので、この会社が潰れるときはしょうがないと思って割り切ります。リスクは取らないとリターンはありませんから。

つまんないっちゃつまんないんだけれど、投資という意味で割り切ればこれほどおいしいことはないかもしれません。

大家業を楽しむのは、そのうちもっとうちの近くにアパートを買ったときにでもしようかと思います。今回買ったアパートはうちから1時間半くらい離れてるので、実際のところしょっちゅう行くのはきついですからね。

で、打ち合わせを終えて自宅に戻ると、上さまが家をきれいに掃除していてくれました。友達が泊まる部屋は普段は物置にしてあるので、モノがいっぱい溢れているのですが、それも別の部屋に移して掃除機をかけて布団を用意して・・・。ほんと、上さま、最高です。

なので、私は料理に専念し、友達が来るのを待ちました。

夜の6時過ぎに友達をバス停まで迎えに行き、ニューヨークからの長旅なので、まずはお風呂に入ってもらって、それからご飯を食べ、ちょっとだけ遊んで、二人は9時過ぎに寝てしまいました。

彼女たちは明日は朝早くから起きそうなので、今晩は私たちも早寝します。

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体重     47.30kg (BMI 19.9) ↑
体脂肪率  19.6%  (体脂肪量9.27kg) ↑
筋肉量   35.85kg ↓
骨量     2.2kg →
内臓脂肪  3.0kg ↑
基礎代謝  1074kcal ↓
水分量   59.3%   ↑

昨日の夜は、おつまみのおかきに、チーズに、クッキーにと、ワインで酔っ払った上に暴食しちゃいました・・・。たまに調子に乗るとやってしまうんだなぁ。

運動        筋トレ少々のみ
           
食事

午前11時    ソイプロティン21グラム+豆乳250cc、りんご1/6個、毎日果実2枚

午後7時半    煮込みハンバーグ、サラダ、アスパラのポタージュスープ、ご飯、赤ワイン2杯

画像

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You are creators, and you are vibrational beings. You are more about electronics; you are more about electricity; you are more about vibration than you are about the physical stuff that you think you are about. This
physical stuff that you think you are about is all vibrational.

あなたは創造者であり、あなたは波動を持った生き物です。あなたはあなたが思っている物理的なモノというより、もっと電子的で、電気的で、波動的なのです。あなたがあなただと思っている物理的なモノはすべて波動的なのです。

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この記事へのコメント

あつこ
2010年12月17日 22:44
まあ、まだ現役で仕事してること思えば、サブリースで十分でしょう。あまり全部自分で詰めると、そればっかりで遊ぶ時間とかがなくなってもつまらないしね。
おふじ
2010年12月18日 09:25
我が家のおとなりさんは都会で生活していたのに実家に戻って(親が急死のため)大家業をしてます。地主なので畑の管理もあるし、毎日忙しそうです。東京出身の奥さんはPTAに一生懸命励んでおられます。仕事を持たない人も何か社会に関わらないとダメだと思いますね。そういう意味ではおとなりさんは頑張ってますね。
管理人
2010年12月18日 20:39
あつこ>その通りですね。一円でも安くするために自らルームクリーニングをしたりアパートの修理をしたりする人もいるようなんですけど、私は自分の時間のコストを考えるととてもそんなことは出来ません。任せられるものはすべて人にやってもらいます。だってしたいこといっぱいあるし。

おふじさん>大家業で稼ぐようになって脱サラした人は社会から離れてしまうことが不安で、講演会やら執筆を始めたりするようです。人間、お金があって暇というのも必ずしもいいことではないようです。
しのりん
2010年12月19日 23:03
”確定利回りでほぼ99%の不労所得”・・・いや、夢実現のスピードには脱帽です。
サブリースという仕組みはFPの学校では教えてくれませんでした。勉強になります。
管理人
2010年12月20日 10:29
しのりんさん>FPの学校は広く浅くでしょうから、仕事にするにはどこかの分野を掘り下げた方がいいような気もしますね。税理士もそうですけど。
Sokichi
2010年12月21日 12:39
なるほど。勉強になります。それで不労所得となるんですね。あっという間の早業に関心しまくりです。さすが!
管理人
2010年12月21日 17:51
Sokichiさん>いやいやそんなでもありませんが、一応、今年の目標は達成しましたね。